Hoe zit het met de opzegging van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte? Welke regels zijn eraan verbonden en hoe gaat het precies in z’n werk?

Er gelden verschillende regels voor het huren van een bedrijfsruimte. Dit zijn de algemene wettelijke regels die gelden bij een huurovereenkomst, maar er gelden ook aparte regels voor de huur van een bedrijfsruimte. Belangrijk hierbij is om te kijken om wat voor soort ruimte het gaat. De wet maakt onderscheid tussen twee soorten bedrijfsruimtes. De eerste is een voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte, zoals restaurants en winkels. De tweede is een niet voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte, dit zijn bijvoorbeeld kantoren en pakhuizen.

Regels voor publiek toegankelijke bedrijfsruimten

Er geldt een systeem voor deze bedrijfsruimtes waar de huurder en verhuurder vrijwel niet van af kunnen wijken. Als de verhuurder toch wil afwijken van dit systeem en daarmee de huurder benadeelt moet hij zeer goede argumenten hebben en heeft hij de toestemming van de rechter nodig. Dit gaat dus niet zomaar.

De afwijkende regels:

De duur van de overeenkomst en het opzeggen van de overeenkomst

Bij het huren van een voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte zoals een restaurant geldt de huurovereenkomst voor vijf jaar. Het contract wordt automatisch met nog eens vijf jaar verlengt als deze ten einde loopt. Vervolgens wordt het contract verlengt voor onbepaalde tijd. Omdat de huurovereenkomst automatisch doorloopt moet de huur worden opgezegd voordat het contract ten einde loopt. Hierbij geldt dat de huurder of verhuurder die het huurcontract wil beëindigen een opzegtermijn heeft van één jaar. Dit moet gebeuren voordat het vijfjarentermijn verstreken is. Ook bij een contract dat al langer dan tien jaar doorloopt is dit het geval. Het opzeggen gebeurt door middel van een aangetekende brief of door een deurwaardersexploot. Een deurwaardersexploot is een officieel document dat opgesteld en uitgereikt wordt door een deurwaarder. Voor de huurder geldt dat hij bij het opzeggen van de overeenkomst van de huur af is, voor een verhuurder is dit anders. Als de huurder niet instemt met het opzeggen van het huurcontract, moet de verhuurder naar de rechter stappen. De rechter moet dan een uitspraak doen.

Als de verhuurder na vijf jaar wil opzeggen

Er zijn maar een enkele redenen waarom de verhuurder de huur op mag zeggen na vijf jaar. Deze redenen zijn:

-De huurder heeft zich schuldig gemaakt aan slechte bedrijfsvoering;

-De verhuurder of iemand uit zijn directe familie heeft de bedrijfsruimte dringend zelf nodig.

Alleen met een van bovenstaande redenen mag de verhuurder de huur van het bedrijfspand opzeggen.

Als de verhuurder na tien jaar wilt opzeggen

Als de huurovereenkomst al tweemaal verlengd is en dus al tien jaar doorloopt, kan de verhuurder iets makkelijker de huur opzeggen. De rechter moet hier echter wel bij te pas komen. De rechter kijkt welke argumenten hij het best vindt, die van de huurder of die van de verhuurder. Mocht het zo zijn dat de verhuurder met een redelijk aanbod voor nieuwe huurvoorwaarden komt en de huurder deze niet accepteert, dan mag de rechter de huurder verplichten om te vertrekken. Hierbij gaat het alleen om bijkomende huurvoorwaarden en bijvoorbeeld niet om de huurprijs. De rechter kan de huurder ook verplichten te vertrekken als de verhuurder een bestemming van het bestemmingsplan wil verwezenlijken. Als de rechter heeft beslist dat de huurder eruit moet, kan het zijn dat de verhuurder een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding moet betalen.

Proefperiode van twee jaar of korter

In het algemeen is het zo dat een huurcontract voor een publiek toegankelijke ruimte voor vijf jaar is. Deze regel is bedacht zodat de huurder de kans krijgt om een klantenkring op de bouwen en om de investeringen die zijn gedaan terug te verdienen. Omdat huurder en verhuurder dan minstens vijf jaar aan elkaar vast zitten is er een wet bedacht waarbij er een proefperiode mogelijk is. Deze proefperiode duurt dan twee jaar of korter. Echter als de huurder hiervoor kiest gelden er een aantal huurbeschermingsregels niet, namelijk:

-De huurder heeft geen recht op huurbescherming;

-Er geldt voor beide partijen een korte opzegtermijn;

-De rechter komt er niet aan te pas als de verhuurder de huur wilt opzeggen;

-Er zijn geen speciale redenen die in acht moeten worden genomen bij de opzegging van de huur.

Bij verlenging van de huurovereenkomst gaan automatisch de regels van een normale huurovereenkomst gelden. Het contract wordt dan verlengd tot vijf jaar. Daarna geldt gewoon dat de huurovereenkomst een tweede keer voor vijf jaar doorloopt en daarna voor onbepaalde tijd.

Een huurovereenkomst kan natuurlijk ook beëindigd worden met wederzijds goedvinden. Hierbij geldt dat beide partijen het eens zijn met de beëindiging van het contract. Er is eventueel ook nog een mogelijkheid om het huurcontract te eindigen als de huurder of verhuurder wanprestatie pleegt. Denk hierbij aan het niet verrichten van onderhoud of het niet betalen van de huur.