U hebt een huis gekocht en ontdekt pas na de verhuizing dat er gebreken zijn. Zoals een flinke lekkage in het dak, een defecte verwarmingsketel of een scheur in een draagmuur. Zaken die de vorige eigenaar geweten moet hebben maar die deze bewust verzwegen heeft. Welke rechten hebt u?

Wat te doen bij verborgen gebreken?

Hoe te handelen als u verborgen gebreken ontdekt, hangt af van wat u met de verkoper hebt afgesproken. Als die bijvoorbeeld de garantie heeft gegeven dat alle installaties in de woning in orde zijn, kunt u hem aansprakelijk stellen als dit niet zo is. Als koper mag u in ieder geval – dus ook zonder garantie – verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik nodig zijn. Zoals een dak zonder lekkages, een werkende verwarmingsketel en solide draagmuren.

Als koper heeft u een onderzoeksverplichting

Als koper van een huis heeft u wél een onderzoekverplichting. U moet voor de koop zelf onderzoeken of het huis gebreken vertoont. Dat is niet altijd even eenvoudig. Zeker bij oude huizen is het verstandig een bouwkundige een rapport te laten maken. Dat heeft ook een ander voordeel: eventuele aantoonbare tekortkomingen kunt u gebruiken bij de prijsonderhandelingen.

Verkoper heeft mededelingsplicht

De verkoper moet u informeren over de eigenschappen en de gebreken van de woning die hem bekend zijn. Als hij u over bepaalde punten informatie heeft gegeven, mag u daar op vertrouwen. Nader onderzoek is dan over het algemeen niet nodig. Dit betekent dat u met gerichte vragen al bepaalde risico’s uit kunt sluiten. Zorg dan wel dat u de antwoorden op schrift krijgt.

 Bij zichtbare gebreken is de verkoper niet aansprakelijk

Als er zichtbare gebreken zijn, of gebreken die met een beetje onderzoek ontdekt kunnen worden, is de verkoper daarvoor achteraf niet aansprakelijk. Als koper is dit risico voor u.

Bent u iets bijzonders van plan met het huis, zoals een grote verbouwing? Laat dit dan aan de verkoper weten. Anders kunt u later niet bij de verkoper aankloppen als de woning niet geschikt blijkt te zijn voor uw plannen.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk?

De verkoper is aansprakelijk voor onvermoede herstelkosten als het is voldaan aan de volgende punten:

    • Er is sprake van een ernstig verborgen gebrek dat een normaal gebruik van het huis in de weg staat.
    • Het gebrek bestond al ten tijde van de overdracht.
    • Het gebrek was bij u als koper niet bekend toen de overeenkomst werd afgesloten. U heeft aan uw onderzoeksplicht voldaan.
    • De verkoper wist van het gebrek of had er in ieder geval van moeten weten en heeft dit bewust verzwegen.

Ook als de verkoper niet wist van het gebrek kan hij aansprakelijk zijn. Dan moet in ieder geval aan de bovenstaande eisen voldaan zijn.

Wat kan Enrecht voor u doen?

Bij dit soort zaken is het goed eerst een ‘scan’ te laten maken van uw juridische positie. U weet dan hoe sterk u staat in uw claim tegen de verkoper en kunt meteen laten uitzoeken hoe groot de te vorderen schade precies is.

Gebreken binnen twee maanden melden bij de verkoper

Als u gebreken ontdekt, moet u dit zo snel mogelijk reclameren bij de verkoper. In het algemeen is aan deze eis voldaan, als u de verkoper binnen twee maanden na het ontdekken van de gebreken op de hoogte stelt.

U moet de verkoper schriftelijk aanmanen om de gebreken door de verkoper te laten verhelpen. Doet hij dat niet, dan ontstaat verzuim. U kunt dan van rechtswege een schadevergoeding vorderen.